Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговой недвижимости и жилья

Тенденции рынка коммерческой недвижимости

Сфера общепита с каждым годом набирает популярность и востребованность. При выборе помещения под этот бизнес учитывайте характеристики необходимые для кафе и ресторанов: повышенная допустимая нагрузка электроэнергии, наличие дополнительной входной группы для разгрузки-погрузки, отдельный от общедомового вентиляционный канал.

Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать компании beauty индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические салоны и парикмахерские. Для них ключевым требованием является наличие воды и канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения.

Меняется структура большинства сфер бизнеса. Торговля уходит в интернет. Площади в торговых центрах и в steet retail заменяют online каналы сбыта. Компании арендуют более дешевые, по сравнению с торговыми, складские помещения в районе промзон и небольшие офисные площади в центре города в новых престижных бизнес центрах для отделов продаж и бэк-офисов.

Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный формат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки, такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показывают рекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазины площадью 100 -150 кв.м.

О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.

Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году

Сдерживающим фактором для большого падения незаполняемости также оказались договоры, из которых арендаторы не могли выйти без убытков для себя. В таких случаях арендаторы старались найти субарендаторов для того, чтобы не платить «из своего кармана» за неиспользуемые кв.м.

Заполняемость снизилась преимущественно в высококлассных офисах «А» на 6%. «В» класс практические не снизил заполняемость, что отчасти обусловлено меньшим размером арендной ставки, а также миграцией арендаторов из офисов класса «А» в офисы класса «В» для оптимизации своих расходов.

Другие форматы, набиравшие популярность до пандемии: фуд маркет, фуд холл, не так популярны по причине ограничений в период пандемии. Данный сегмент сейчас не очень интересен инвесторам в связи с новыми ограничительными мерами, а также отсутствия большого количества подходящих объектов.

По завершению пандемии коворкинги станут ещё более востребованными, так как арендаторы смогут оценить преимущества и удобства этого формата. В период с 2020 по 2021 г., объемы ввода будут расти и по площади, и по количеству открываемых площадок. Количество операторов будет расти, как и в большинстве сфер, преимущество будет у сетевых игроков. Со временем количество крупных игроков арендующих коворкинги будет расти.

Первичный рынок характеризуется сдержанным спросом, новые объект вводятся с большой осторожностью. Ввод большинства объектов который планировался на конец 2020 года будет перенесен на следующий год. Наиболее крупная сделка на первичном рынке в 3 квартале 2020 года — это покупка коворкинга Space 1 — около 12 тыс. кв. м площадей в рамках нового комплекса «Новый Балчуг».

Итоги 2020 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве

Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за четвертый квартал 2020, подвели итоги года и выделили основные тренды.

Во четвертом квартале 2020 года рынок коммерческой недвижимости класса С сохранил текущий вектор развития. Спрос на аренду помещений в целом был существенно выше, чем в провальном втором квартале 2020, однако на 10-15% ниже показателей аналогичного периода в 2019 году. Большинство заключаемых сделок были ротационными: арендаторы переезжали из более дорогих и крупных офисов в более компактные, подальше от центра города. Причем подобная миграция происходила как внутри С класса, так и из класса В- в С.

Во четвертом квартале 2020 года вакансия в сегменте коммерческой недвижимости класса С в столице продолжила плавно сокращаться. В сегменте офисов она составила 10,1% (-0,4% к Q3 2020). В складском сегменте – 11,2%(-0,6% к Q3 2020). Сокращение вакансии связано как с растущим спросом в целом, так и с сокращением предложения на рынке. С каждым годом все больше бывших производственно-складских площадок и особняков в центре Москвы уходит под девелопмент (строительство жилья или реконструкция зданий под апарт-комплексы).

Во четвертом квартале 2020 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца практически не изменилась и составила 23 593 рублей (-1,1% по сравнению с Q3 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Но подобное снижение можно скорее считать технической погрешностью. Для того, чтобы минимизировать вакансию на своих объектах до конца года некоторые арендодатели перезаключали истекающие договоры аренды без ежегодной индексации. Однако в целом по итогам 2020 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца снизилась на 3,9%.

Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в четвертом квартале фактически восстановилась до максимальных показателей 2020 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 382 (+2,9% по сравнению с 3Q2020) рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Восстановление ставок в данной локации также связано с ростом спроса: малый бизнес продолжает оптимизировать административные расходы и переезжает в более компактные и дешевые помещения из центральных локаций города. Офисы класса С расположенные от ТТК до МКАД стали единственным сегментом, где среднерыночные ставки выросли по итогам года (+4,2%).

В 2021 году складской рынок сохранит баланс. После экстенсивного рывка в развитии в 2020 году онлайн операторы будут сосредоточены на оптимизации бизнес-процессов. Высокая доля спекулятивного строительства складов удовлетворит потребности в расширении тех компаний, которые еще не успели это сделать.

Объём инвестиций в российскую недвижимость в 2020 году снизился на 22% по сравнению с 2019 годом. Сумма инвестиционных сделок с недвижимостью составила в 2020 году 2,7 млрд евро. Аналитики прогнозируют объем инвестиционного рынка России в 2021 году на уровне 3,5 млрд евро.

Несмотря на то, что 2020 год был экстраординарным и строительные работы были на некоторое время заморожены, показатель нового строительства близок к докризисному уровню и превышает пессимистичный прогноз середины года на 24%. В новом строительстве 2020 года превалируют офисные площади класса А – они составляют 79% от годового значения. Новые объекты расположены в традиционно наиболее востребованных районах столицы – Москва-Сити (МФК Нева Тауэрс), Ленинградский коридор (ВТБ Арена парк) и Центр (Смоленский Пассаж II). В 2021 г. показатель останется на уровне текущего года.

Региональные российские города в большей степени ощутили негативный эффект пандемии. В 2020 году впервые за историю наблюдений доля Москвы в общем строительном объеме превысила долю регионов. Однако в этом году строительная активность вновь вернется в региональные города.

В связи с ограничениями на работу, развлечения оказались одним из самых пострадавших сегментов. Операторы были полностью закрыты и не имели возможности уйти в онлайн. Аналитики ожидают, что после снятия ограничений доля развлечений в составе торговых центров продолжит расти. Существующие торговые центры продолжат постепенно трансформироваться с фокусом на впечатления и расширение набора функций арендаторов внутри торговых центров.

Анализ рынка недвижимости 2020: рейтинг 20; крупнейших строительных организаций в; России

Офисный рынок России сосредоточен в крупных городах, в частности, в Москве. В начале 2020 года он находился в состоянии стагнации, наблюдался небольшой дефицит предложений в сегменте высококлассных офисных помещений. Специалисты Росстата предполагают, что если бы борьба с короновирусом не привела к переводу большинства сотрудников на удаленную работу, рынок офисной недвижимости продолжил свое развитие, невзирая на многочисленные приостановки деятельности бизнеса.

Читайте также:  Закона n 44-фз (годовой объем закупок, которые заказчик вправе осуществить по этому основанию, не должен превышать 2 миллиона рублей или не должен превышать 5% сгоз заказчика и не должен составлять более чем 50 миллионов рублей (п 4 ч 1 ст 93 закона n 44-фз)); — ограничений, установленных для осуществления закуп

Продажа загородной недвижимости не продемонстрировала роста, так как в ситуации резкого падения доходов граждан даже наличие интереса к покупке не обеспечивает платежеспособность. Компании, специализирующиеся на продаже и аренде жилья в пригороде, отмечают, что переход большинства сотрудников на удаленную работу не решил проблему инфраструктуры, которая значительно ограничивает развитие рынка загородной недвижимости. Поэтому цены в сегменте продаж растут лишь в отдельных проектах, когда комфорт и безопасность соотносимы с ценовыми границами.

Первые позиции в ТОПе актуального рейтинга крупнейших застройщиков России занимают 3 компании. Группа компаний «ПИК» является бессменным лидером на рынке строительства и девелопмента. Занимая все новые ниши, компания придерживается идеи о создании «эко-системы» дома.

Отмена карантина в июне привела к постепенному восстановлению спроса, чему поспособствовало внедрение государственной программы снижения процентных ставок по ипотеке до 6,5%. Перспективы развития сферы продаж квартир на сегодняшний день туманны. Они зависят от глубины падения и уровня восстановления доходов граждан. Если в 2021 году они достигнут +2,8% к показателям 2020 года, учетная ставка останется на прежнем низком уровне, а сокращение строительства будет аналогичным 2020 году, то цена на квартиры будет расти. На рисунке 3 представлены данные по стоимости квартир в Москве во второй половине года.

Ограничение деятельности «контактных» отраслей привело к запуску негативных цепочек: приостановка функционирования одних компаний, которые перестали запасаться сырьем и материалами, потреблять энергоносители и топливо, пользоваться услугами аутсорсинга, привела к сокращению бизнеса их поставщиков, партнеров и фирм в связанных отраслях.

Итоги l квартала 2021 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве

«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2020), — комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость».В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2021 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе. Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний. Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».

В первом квартале 2021 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.

Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2021 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2020 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.

Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2021 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.

Во первом квартале 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.

Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).

В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости столицы. Сроки запуска новых объектов по-прежнему переносятся, вакансия в новых ТЦ достигает 40%, общий уровень вакансии почти на 5% выше, чем в конце 2019 года. Международные операторы откладывают планы выхода на российский рынок. Подробнее об этом – в кратком обзоре.

За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.

«2020 год совершенно точно войдет в историю рынка торговой недвижимости не только как год небывалого кризиса, вызванного не столько экономическими и политическими факторами, сколько эпидемиологической обстановкой в мире, но и как переломное время для старых бизнес-моделей и подходов к развитию рынка торговой недвижимости, – комментирует Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank. – В этот период замедлились одни тренды и с огромной скоростью стали развиваться другие. С одной стороны, мы с высокой долей неопределенности подходим к завершению этого непростого года, но, с другой стороны, входим в эпоху становления новых форм рынка и новых возможностей для игроков индустрии».

Задачи исследования:
Охарактеризовать состояние и тенденции развития рынка;
Оценить объем предложения офисной недвижимости по различным классам;
Определить уровень спроса на рынке офисной недвижимости и степень его удовлетворения;
Оценить уровень арендных ставок и цен продажи офисной недвижимости, осуществить сравнительную характеристику ценовой политики в зависимости от класса офисного объекта;
Оценить инвестиционную привлекательность рынка;
Дать оценку перспектив развития рынка офисной недвижимости Москвы.

На сегодняшний день рынок офисной недвижимости Москвы продолжает оставаться одним из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов коммерческой недвижимости. Несмотря на увеличение количества новых бизнес-центров, на рынке офисных площадей все еще наблюдается дефицит, что ведет к росту ставок их аренды и продажи. Продолжил свое бурное развитие рынок офисной недвижимости и в 2007 году.

Круг заинтересованных лиц. Содержащаяся в отчете информация представляет интерес для следующих участников рынка:
инвесторов, планирующих строительство бизнес-центров и прочих объектов офисной недвижимости в г.Москве;
управляющих компаний;
арендодателей-собственников;
арендаторов;
строительных компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости;
риэлтеров;
государственных органов;
финансово-кредитных учреждений;
прочих участников рынка.

Читайте также:  Изменения в льготном проезде лнр 2021

Востребованность формата коворкингов растет и привлекает игроков рынка традиционных офисов. Осознавая изменения потребностей арендаторов офисов, в бизнес-центрах стали появляться площади под коворкинг. Среди наиболее заметных примеров — коворкинг UGOL PAGE в деловом центре «Желтый Угол».

Торговая недвижимость пошла по пути трансформации, когда на единой площади предлагаются товары и услуги для одной аудитории, стараясь создать синергетический эффект за счет экономии затрат на аренде и увеличения прибыли за счет увеличения потока покупателей, относящихся к одной группе. Эта модель только начинает применяться. То, насколько успешной она станет, мы увидим спустя время.

Недвижимость под общепит наравне с гостиничной можно назвать одним из самых пострадавших сегментов. Ограничения, введенные властями, сделали невозможной привычную работу арендаторов, оставив им только возможность доставки еды, которой изначально не было в большинстве заведений, и выдачи еды на вынос.

В то же время сейчас онлайн уже стал местом, где покупатель закупает товары впрок. Раньше, покупатель делал это в супермаркетах и гипермаркетах. Причем потенциал для роста в онлайн имеют все категории FMCG-корзины. Сейчас, покупатели приобретают впрок онлайн не только корм для животных и средства гигиены. Покупатели начинают активно покупать скоропортящиеся продукты: овощи, фрукты, молочную, мясную и прочую продукцию. А пандемия, увеличившая опасность офлайн покупок, только послужила катализатором для того, чтобы все больше потребителей переходили на покупки онлайн.

Снижение заполняемости произошло из-за того, что арендаторы были вынуждены пересмотреть свою потребность в арендуемых площадях из-за частичного перевода сотрудников на удаленную работу. В то же время сотрудники некоторых компаний перешли из офисов в коворкинги, которые называют будущим современного офиса.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране. Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Анализ рынка недвижимости 2020: рейтинг 20; крупнейших строительных организаций в; России

По мнению экспертов Radius Group, к вызовам 2020 года складской сегмент подошел наиболее подготовленным. В качестве одной из причин можно назвать электронную коммерцию и эффективную логистику, которые представители этого сегмента развивали активнее прочих. По словам специалистов, прогнозы развития складской недвижимости – самые благоприятные, а электронная коммерция и логистика станут новыми двигателями прогресса вплоть до 2025 года.

Рассматривая рынок складской недвижимости, можно сказать, что он не так сильно пострадал от коронавируса, как прочие сегменты. Качественные складские помещения по-прежнему пользуются высоким спросом, следовательно, свободные позиции в предложениях очень редки. Более того, активное развитие нового, технологичного метража складских помещений способствует открытию новых проектов. Таким образом, современные складские мощности на рынке пользуются заслуженной популярностью.

По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.

Сегмент ритейла на рынке офисной недвижимости испытывает более серьезные проблемы, нежели сегмент прямых продаж. Вакансии помещений торговой недвижимости возросли, при этом ставка по аренде снизилась на 15%. Новые проекты на рынке возникают все реже, а каждый подобный проект для представителя девелопмента приобретает характер вызова: покупательские предпочтения меняются с невиданной скоростью, а пандемия способствует еще более быстрым переменам в желаниях клиентов.

Но после перевода бизнеса на удаленку, на которую перешли почти все: от небольших до крупнейших компаний, потери офисных арендных ставок достигли 15%. На данный момент продолжительность удаленной работы неизвестна, также остаются неясными перспективы сокращения персонала, оптимизации рабочих мест и полноценного возврата сотрудников на рабочие места. В связи с этим, в 2021 году падение офисных ставок может достигнуть 20%, причем больше всего это затронет недвижимость в среднем и верхнем ценовых сегментах.

Итоги 2020 года на рынке долгосрочной и краткосрочной аренды

  1. Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом: В Москве – на 6,3%, в Санкт-Петербурге – на 3,8%.
  2. Объем предложения долгосрочной аренды в городах-миллионниках вырос во время локдауна на 13%. В сравнении с весенним «карантином» текущий объем квартир в долгосрочную аренду снизился на 9%.
  3. Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом в Москве (-6,3% от ставки в марте) и Санкт-Петербурге (-3,8%).
  4. Во время самоизоляции средние ставки аренды 1-к квартир просели в Москве на 10%, В Санкт-Петербурге – на 11,6%, в остальных городах-миллионниках – на 2,6%
  5. Рынок аренды в регионах восстанавливается быстрее, чем в Москве и Санкт-Петербурге.
  6. В столице ставка аренды однокомнатных квартир ниже на 0,5%, чем год назад в Санкт-Петербурге – ниже на 3,5%. В других городах-миллионниках ставка выше, чем год назад на 4,1%.

С 2019 года рынок фиксирует снижение девелоперской активности в части вывода новых проектов на рынок. Это связано с переходом строительного рынка на проектное финансирование и вступлением в силу изменений в 214-ФЗ с 1 июля 2019 года. В ожидании перемен многие девелоперы заранее сформировали портфель проектов и сейчас, в большинстве своем, выводя в продажу новые очереди и корпуса в уже реализуемых проектах. Как следствие, начиная со второго полугодия 2019 года на рынок Петербурга выходили один-два новых проекта в месяц. Однако ситуация кардинально изменилась во второй половине 2020 года.

«Сегмент долгосрочной аренды и его перспективы в 2021 году напрямую зависит от эпидемиологической ситуации и ограничительных мер, — отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Если эпидемиологическая ситуация улучшится (за счет коллективного иммунитета или вакцинации), то ставки постепенно продолжат восстанавливаться – мы прогнозируем рост ставок на уровне 6-7% к сегодняшним значениям по итогам следующего года. Меняются также стратегии арендаторов — очевидно, что пандемия активизировала процессы по межрегиональным миграциям. Срок проживания в квартире становится меньше, от этого число циклов публикации объявлений должно увеличиваться, что является фактором, сдерживающим рост ставок. Конкуренцию также усиливает сегмент купли-продажи – среди купивших новостройки было много тех, кто ранее арендовал квартиры. Это снижает объем потенциального спроса на рынке аренды».

Рынок аренды первым реагирует на происходящие изменения в отрасли. Аналитики Циан проанализировали, как изменился сегмент в 2020 году, и какие факторы оказывали влияние на краткосрочную и долгосрочную аренду. Москва и Санкт-Петербург не смогли вернуться к докризисным показателям, в отличие от регионов. В отсутствии туристов доля квартир в краткосрочную аренду снизилась в самоизоляцию в два раза.

Закрытие границ с другими странами и введенный режим самоизоляции – оказались серьезным испытанием в первую очередь для бизнеса краткосрочной аренды. В отсутствии туристов и на фоне снижения деловой активности (и вместе с тем – количества командировок в другие города) собственники, сдающие квартиры посуточно, были вынуждены снижать ставки для привлечения спроса и конкуренции с отелями, которые также остались без клиентов.

Читайте также:  Есть ли сейчас программа что фельдшеру если работать в сельской местности дают деньги?

Темпы снижения арендных ставок на рынке пока сдерживаются дефицитом площадей в удачных локациях и низким объемом нового ввода. На этом «играют» и собственники – так, владельцы объектов класса А, расположенных в популярных и востребованных районах, пока не торопятся улучшать коммерческие условия для арендаторов.

Вполне закономерно, что в сложившейся экономической ситуации спрос на высококачественные офисы упал, и в 3 квартале темпы высвобождения площадей выросли: -120 тыс. кв. м по сравнению с -92 тыс. кв. м во 2 квартале. Свои позиции пока относительно удерживают помещения класса Б+, более доступные по условиям и ставкам по сравнению с классом А. При этом наибольшая вакансия отмечена в БЦ класса Б-: компании-арендаторы, пострадавшие от пандемии, переезжали в меньшие по площади офисы или вовсе их закрывали.

В 2020 год рынок вступил с явным дефицитом высококачественных офисных площадей, что позволяло прогнозировать дальнейший рост арендных ставок и повышение девелоперской активности. Однако результаты трех первых кварталов показали: все идет не по плану. Несмотря на значительное оживление на рынке после снятия действовавших жестких ограничений, в 3 квартале для многих компаний стал актуальным вопрос, что делать с неиспользуемыми офисными площадями: пытаться договориться с собственником о возврате данных площадей, сдавать в субаренду, объединяться с партнерами с целью оптимизации затрат. И этот вопрос будет актуальным на протяжении следующего года, т.к. большинство договоров в бизнес-центрах класса А и В+ заключаются на долгий срок и не имеют опции расторжения.

Прирост новых площадей в 3 квартале 2020 г. составил 80 тыс. кв. м., и это на 70% меньше прошлогодних показателей. В целом к концу года ожидается введение в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м. – в условиях пандемии многие собственники переносят сроки запуска объектов. По итогам девяти месяцев суммарное чистое поглощение находится в отрицательной зоне и на 560 тыс. кв. м меньше показателя 2019 г. При этом темпы высвобождения площадей в 3 квартале выросли и составили 120 тыс. кв. м

Компания ILM подвела итоги 3-го квартала 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы в своем ежеквартальном отчете. По итогам 3-го квартала темпы прироста нового предложения постепенно увеличились. Однако, темпы ввода новых объектов 2020 г. далеки от прошлогодних, а общий объем нового строительства за весь 2020 г. может составить не более 300 тыс. кв. м.. Динамика главного показателя спроса, объема чистого поглощения, хорошо отразила сложившиеся на рынке условия: это снижение деловой активности вследствие пандемии и высвобождение занимаемых площадей. Компании все больше стараются оптимизировать расходы на аренду, сокращая занимаемые помещения. По итогам девяти месяцев суммарное чистое поглощение, находится в отрицательной зоне. По итогам последних трех месяцев чистое поглощение составило -120 тыс. кв. м.

Продолжали ли люди вкладывать деньги в коммерческую недвижимость? По данным опрошенных Forbes брокеров, объем инвестиций в первом полугодии составил 82-112 млрд рублей, причем, по оценке Cushman и CBRE, это на 20% больше, чем в первом полугодии прошлого года, а по оценке JLL и Knight Frank — на 20-24% меньше. Разница объясняется тем, что аналитики могут относить закрытие крупных сделок на разные даты, использовать разные валютные курсы и включать в сам параметр «инвестиции» разные объекты (кто-то, например, не включает производственные площадки или участки под девелопмент жилья).

«Мы видим, что открытие ТРЦ в Уфе и Новокузнецке (там расположены работающие «Планеты». — Forbes) не привело к всплеску заболеваемости», — продолжает Степанов. Компания, по его словам, соблюдает все меры безопасности, предписанные контролирующими органами. Инвестиции в подготовку к открытию всех объектов — закупку санитайзеров, нанесение разметки, регулярную санитарную обработку общих зон и контактных поверхностей и др. — уже превысили 10 млн рублей, уточняет собеседник Forbes. «На этом фоне решения региональных властей о продлении режима ограничений в Санкт-Петербурге, Красноярске и Новосибирске выглядят недальновидными и вредят не только отрасли ТРЦ, но и цивилизованному ретейлу в целом», — заключает он.

«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.

По словам старшего директора отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирины Ушаковой, предварительные данные свидетельствуют, что «объем инвестиций в недвижимость России во втором квартале составил порядка 47 млрд рублей, что на 19% ниже значения в аналогичном периоде 2019 года (59 млрд рублей)». «На второй квартал пришелся пик распространения COVID-19 в России, действовали ограничительные меры, которые значительно влияли на снижение бизнес-активности, кроме того, сохранялась высокая степень неопределенности. Многие инвесторы в таких условиях заняли выжидательную позицию и отложили принятие решений», — объясняет эксперт.

Опрошенные Forbes эксперты сходятся в том, что отели пострадали от пандемии коронавируса и карантина сильнее всего. «В первом полугодии заполняемость гостиниц снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35%», — говорит директор направления индустрии гостеприимства CBRE Татьяна Белова. И это значение с учетом «доковидных» реалий: в апреле-мае показатель в Москве и вовсе составлял 5%, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

Москва стала лидером по снижению арендных ставок на коммерческую недвижимость

Максимальный рост стоимости аренды офисов отмечен в Волгограде (12%) и Перми (11,8%). При этом офисные помещения в Волгограде прибавили в цене 1 500 руб. за объект в месяц, тогда как пермские — 1 790 руб. Третье место по росту — у Воронежа. Здесь офисы подорожали на 9%, с 18 350 до 20 000 руб. Меньше других выросли ставки на офисы в Казани — на 4,5%.

В большинстве городов-миллионников цены стали ниже. Падение произошло в диапазоне от 0,4% (Нижний Новгород) до 20% (Воронеж). В двух городах ставки остались на прежнем уровне. Несмотря на значительный рост стоимости аренды, Омск остался городом с самыми доступными ценами на помещения свободного назначения.

Изменение ставок на офисные помещения повлияло на положение городов в рейтинге стоимости этого типа коммерческой недвижимости. Если в июле 2019-го миллионником с самыми доступными офисами был Волгоград со средней стоимостью аренды 12 500 руб./мес., то в январе 2020-го — Омск, где средняя ставка опустилась до 11 500 руб.

Только в трех городах-миллионниках стоимость аренды помещений свободного назначения возросла. Лидером по интенсивности роста оказался Омск: здесь средняя ставка поднялась на 20%, с июльских 25 000 руб. до 30 000 в январе. От него отстают Новосибирск (+8,3%) и Красноярск (+6%).

Только в Омске ставки на аренду производственных помещений не изменились. В четырех городах-миллионниках они выросли, а в десяти — снизились. Лидером роста стал Красноярск. За полгода стоимость месячной аренды производственных площадок здесь выросла на 50%. Минимально поднялись цены в Казани: на 0,1%.

Оцените статью