Земельный участок передан в виде пая в жск

Земельный участок передан в виде пая в жск

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации обязательство по возврату денежных средств по договору займа прекращается предоставлением взамен исполнения отступного — передачей объекта незавершенного строительства и права аренды на земельный участок с правом выкупа.
Отражение операций в бухгалтерском учете ЖСК представлено ниже.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Вопрос: На земельном участке Застройщик-1 производил строительство жилого дома с 2005 года за счет средств инвесторов — физических лиц. В 2011 году на земельном участке возведена часть здания, работы по строительству прекращены, объект незавершенного строительства не зарегистрирован, консервации не производилось. Застройщик-1 намеревается передать права и обязанности по договору аренды земельного участка Застройщику-2. Каков порядок перехода прав и обязанностей? Возможно ли избежать перехода к Застройщику-2 предусмотренных инвестиционными договорами обязательств об уплате штрафных санкций за нарушение Застройщиком-1 сроков строительства? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2011 г.);
— Вопрос: Жилищно-строительный кооператив (далее — ЖСК, кооператив) создан участниками долевого строительства в целях завершения строительства многоквартирных домов. То есть кооператив, являясь застройщиком, достраивает дома для «обманутых дольщиков». Для ведения строительства привлекаются подрядчики. Согласно уставу ЖСК недвижимость передается членам кооператива в собственность после полного исполнения ими обязательств по внесению паевого и всех иных взносов, и ввода объекта в эксплуатацию. Квартиры будут реализованы в II квартале 2018 года. Может ли ЖСК уменьшить доход на расходы по строительству? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2018 г.);
— Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет доходов в виде процентов, полученных по договорам займа, банковского счета, банковского вклада;
— Энциклопедия решений. Учет выданных займов и процентов к получению.

Обоснование позиции:
Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.
При этом гражданское законодательство содержит открытый перечень предметов отступного. В частности, стороны вправе договориться о том, что вместо оплаты приобретаемых работ (услуг) заказчик обязуется передать имущество, имущественные права.
В рассматриваемом случае физическое лицо передаёт имущественное право на аренду земельного участка с последующим выкупом и предоставляет недвижимое имущество — объект незавершенного строительства, право собственности на которое в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ возникает у приобретателя с момента регистрации перехода права.
В случае предоставления в качестве отступного недвижимого имущества соглашение об отступном считается исполненным в момент государственной регистрации перехода права собственности на имущество к кредитору (постановления Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 N 2826/14, от 10.06.2014 N 2504/14).
Между сторонами наряду с подписанием отдельного соглашения об отступном подписывается передаточный акт (Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2017 по делу N 33-42964/2017).
При передаче объекта недвижимости и земельного участка в качестве отступного происходит передача права собственности на них на возмездной основе, которая в целях применения законодательства о налогах и сборах признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Оценка имущества, предоставляемого в качестве отступного, устанавливается по соглашению сторон (ст.ст. 409, 421, 424 ГК РФ, письма Минфина России от 01.09.2009 N 03-03-06/2/164, от 27.07.2005 N 03-11-04/2/34).
Вместе с тем, как указано в письме УФНС России по г. Москве от 05.12.2007 N 19-11/116142, при подписании соглашения о предоставлении отступного обязательство по кредитному договору прекращается путем передачи имущества должника кредитору. Таким образом, происходит замена, в обмен на денежные средства в собственность кредитора передается имущество. Полученное имущество в качестве отступного в целях налогообложения прибыли учитывается по рыночной стоимости. В случае если стоимость полученного отступного превышает задолженность по кредиту, разница должна быть учтена в составе внереализационного дохода при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Если стоимость имущества, полученного как отступное, меньше суммы задолженности, убытки от такой операции не учитываются в целях налогообложения прибыли.
С учетом изложенного в бухгалтерском учете ЖСК следует произвести следующие записи по счетам:
На дату выдачи займа физическому лицу*(1):
Дебет 76, субсчет «Расчеты по предоставленным займам» (58 *(2)) Кредит 51 (50)
— выдан заем физическому лицу;
Бухгалтерский учет в сфере строительства ведется, в частности, с учетом положений письма Минфина России от 30.12.1993 N 160 «Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (далее — Положение N 160), действующего в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету (письмо Минфина России от 15.11.2002 N 16-00-14/445)*(3).
Поскольку, как мы поняли из рассматриваемой ситуации, оценка имущества, переданного в качестве отступного, производится исходя из величины денежных средств, переданных по договору займа физическому лицу (задолженности по займу), сформированных за счет средств, внесенных пайщиками, на дату регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка, находящегося под данным объектом:
Дебет 08 Кредит 76, субсчет «Расчеты по предоставленным займам» (58)
— фактическая себестоимость участка и объекта незавершенного строительства, переданного ЖСК, отражена в величине, равной задолженности физлица по договору займа.
По факту несения новых расходов, предъявленных привлеченными подрядчиками:
Дебет 08 Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
— отражена себестоимость работ, произведенных подрядчиками;
Дебет 19 Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
— отражен входной НДС по выполненным подрядным работам;
Дебет 60 Кредит 51
— оплачены расходы по выполненным подрядным работам;
Дебет 08 Кредит 19
— НДС, предъявленный подрядчиком, включен в стоимость объекта недвижимого имущества.
По завершении строительства и передаче пайщикам причитающихся квартир (помещений) ЖСК, как новый застройщик, формирует следующие бухгалтерские записи:
Дебет 08, субсчет «Себестоимость помещений, подлежащих передаче пайщикам, полностью оплатившим целевой взнос» Кредит 08
— отражена стоимость жилищного фонда, оплаченного членами жилищно-строительного кооператива;
Дебет 08, субсчет «Себестоимость помещений, подлежащая передачи пайщикам после внесения всей суммы целевого взноса» Кредит 08
— отражена себестоимость жилищного фонда, не оплаченная полностью членами жилищно-строительного кооператива;
Дебет 86 Кредит 08,
— отражена передача жилищного фонда членам жилищно-строительного кооператива, полностью оплатившим целевой взнос*(4).

————————————————————————-
*(1) Так как заем, выданный физическому лицу, сформирован за счет средств, внесенных пайщиками, то в бухгалтерском учете ТСЖ этому предшествуют записи по счетам:
Дебет 76, субсчет «Целевые взносы» Кредит 86
— начислены целевые взносы членам ЖСК;
Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Целевые взносы»
— поступили на расчетный счет целевые взносы в ЖСК.
Такие же записи производятся в учете ЖСК в случае, если в процессе строительства возникла необходимость проведения дополнительных строительных работ в соответствии с решением общего собрания членов ЖСК и указанные дополнительные расходы на строительство распределяются между пайщиками.
*(2) Если заем предусматривал уплату процентов, то сумма займа подлежит отражению в составе финансовых вложений на счете 58 «Финансовые вложения». Бухгалтерские записи, связанные с получением процентов по договору займа, для простоты изложения указывать не будем. Смотрите Энциклопедию решений. Бухгалтерский учет заимодавцем получения на расчетный счет возврата займов с процентами; Энциклопедию решений. Учет выданных займов и процентов к получению.
*(3) Как следует из п. 2.3 Положения N 160, расходы, связанные с возведением объектов строительства у организации, исполняющей функции заказчика, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом). Аналогичную методику учета предлагают специалисты финансового ведомства в письме Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02. При этом состав затрат на строительство определяется сметной документацией, разработанной в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (утверждена постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1). По нашему мнению, в данном случае ЖСК мог использовать ранее составленную смету по строительству данного жилого дома (при ее наличии), а также может заказать новую на оставшийся объем работ.
*(4) Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме только в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 2 ч. 3 ст. 123.1, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Отнесение стоимости квартир в состав основных средств не производится, так как право собственности на них к ЖСК не переходит. Кроме того, квартиры, приобретенные ЖСК, не отвечают условиям признания их в составе объектов ОС кооператива в порядке, установленном ПБУ 6/01 «Учет основных средств». О возможности забалансового учета объектов жилищного фонда в схожей ситуации смотрите материал: Вопрос: Является ли ЖНК плательщиком налога на имущество в отношении квартир, зарегистрированных в собственность ЖНК, приобретенные им и переданные в пользование членам кооператива? Необходимо ли включать в расчет «норматива общей обеспеченности обязательств кооператива» квартиры, которые учитываются за балансом ЖНК? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2018 г.).

Важные вопросы пайщиками решаются на общих собраниях, которые ведутся под протокол. Протокол определяет повестку дня, также протокол фиксирует количество участников собрания и принятые решения. Пай может принадлежать как одному лицу, так и нескольким лицам, как физическим, так и юридическим. Право на имущественный пай может принадлежать и лицу, не являющемуся членом кооператива, например, право на пай имеет супруг члена кооператива, если платежи совершались в течение действия официального брака.

Порядок действий бывшего члена ЖСК или ЖК, обязательства кооператива в случае добровольного выхода гражданина из организации законом четко не определяются, предполагается, что суммы будут возвращены лицу в соответствии с признанным кооперативом и отраженном в Уставе порядком и с учетом условий договора и иных нормативных документов.

Пай – это участие члена ЖСК или ЖК, посредством внесения своих денежных средств в имущественный фонд кооператива. Паи могут быть не только денежными, но и земельными. Пайщик заключает с кооперативом договор, которым определены сроки выплат пая. Также договором предусмотрены конкретные суммы выплат. В договоре определена и последовательность платежей с учетом всех возможных изменений, права и обязанности сторон.

Читайте также:  Заполнение новой формы для мсэк

Паевые взносы призваны компенсировать те траты, которые кооператив несет в процессе осуществления деятельности определенной его уставом. Общее собрание пайщиков определяет и фиксирует в протоколе, как и на что расходуются средства, с учетом возможных издержек и убытков, избирает контролирующие расходы органы.

В процессе приема гражданина в члены кооператива ему объявляется приблизительная стоимость жилья, эта стоимость будет указана в документе о принятии лица в члены ЖСК или ЖК. После того, как квартира приобретена для передачи в собственность члену кооператива, сумма паевого взноса может быть пересмотрена с учетом фактически потраченных на строительство или приобретение квартиры средств, изменения стоимости земельного участка.

При этом, стоит иметь в виду при обращении в суд, что существует такое понятие как исковая давность (3 года с момента обнаружения нарушения права), а также то, что каждая конкретная ситуация требует индивидуального подхода, поэтому рекомендуем Вам обращаться за правовой помощью к профессиональному юристу.

В процессе выдела и приватизации земельных участков происходят различные спорные ситуации. Зачастую эти споры связаны с другими сособственниками по поводу определения места и границ выделяемого участка, с регистрирующим органом, между наследниками, с органом местного самоуправления, например в случае изъятия земельного участка, и прочее.

Для того чтобы владельцам пая отстоять свои законные права на использование земельного пая в случае возникновения спорных ситуаций, необходимо обратиться с исковым заявлением в орган правосудия. А конкретно – в суд общей юрисдикции (в районный суд по месту нахождения ответчика).

  • если в период трех лет с момента возникновения у собственника права собственности на участок не используется для ведения сельского хозяйства. Исключение: в срок не входит период времени, когда использовать участок не было возможности из-за стихийного бедствие. На возделывание и освоение участка предусмотрен срок – 2 года
  • если существенно снизился уровень плодородия почв. Определяется снижение плодородия несколькими критериями: уменьшение количества органического вещества на 15%, подвижного фосфора, обменного калия, уровня кислотности, щелочности и т.д.
  • при неэффективном и ненадлежащем использовании. Полномочными органами власти земельного контроля выявляются данные факты и выносится административное наказание с предписаниями об устранении нарушений. Если нарушения не устранены в предусмотренный срок, то материалы передаются в орган исполнительный власти, который вправе обратиться в суд и потребовать изъять участок и продать его с публичных торгов
  1. Для того чтобы на выделенную долю оформить право собственности, необходимо начать с извещения заинтересованных лиц. Для этого нужно разместить объявление в местном СМИ, и указать, что владелец пая намеревается отделиться от общего массива, а также –границы и координаты желаемого участка.
  2. По истечении одно месяца после публикации проводится собрание с собственниками другим земельных долей. В протоколе собрания фиксируются явившиеся и принятые ими решения.
  3. Далее происходит процедура межевания земельного участка, с помощью которой устанавливаются и определяются границы участка.
  4. Затем оформляется кадастровый паспорт — документ, подтверждающий постановку на кадастровый учет, и содержащий в себе сведения: номер, присвоенный участку, адрес, предназначение и кадастровая стоимость.
  5. В заключении с целью регистрации права собственности нужно обратиться со всеми документами на землю и квитанцией об оплате госпошлины в Росреестр (федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

При размещении временно свободных средств, полученных от пайщиков, на депозитах существует и еще одна опасность – налоговики могут исключить их из состава целевых, отнеся к нецелевому использованию. Иными словами, кооперативу придется включить суммы своих банковских депозитов (не проценты, а всю сумму вклада) в облагаемую базу по налогу на прибыль организаций.

Высший орган управления кооперативом – общее собрание (каждый член кооператива имеет один голос). Оно утверждает устав кооператива, а также решает другие вопросы, отнесенные уставом к его компетенции. Решения общего собрания служат основанием вселения в жилые помещения в домах кооператива. В периоды между собраниями руководит деятельностью кооператива правление (не менее трех человек). Его члены избирают из своего состава председателя правления ЖСК, если иной порядок не предусмотрен уставом. Кооператив может быть ликвидирован добровольно или по решению суда в порядке, установленном нормами гражданского законодательства.

Права и обязанности юридического лица появляются у ЖСК после государственной регистрации, производимой в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (ст. 114 Жилищного кодекса РФ).

С 1 января 2010 года жилищно-строительные кооперативы законодательно освобождены от уплаты НДС по операциям, связанным с предоставлением коммунальных услуг и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества дома (подп. 29, 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Но только при условии приобретения кооперативом коммунальных услуг у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, а услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). Иными словами, на средства, полученные от граждан в качестве оплаты указанных услуг, НДС начислять не нужно. А вот если кооператив сам оказывает какие-либо услуги своими силами (например, по техническому обслуживанию или текущему и капитальному ремонту жилья), то в этом случае плата за них будет облагаться налогом. Такое мнение высказано в письме Минфина России от 6 августа 2010 г. № 03-07-11/345.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Такое определение дано в пункте 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ.

Первоначально, чтобы вступить в наследство, необходимо обратиться в нотариальную контору и написать заявление. На это дается 6 месяцев после того, как произошла смерть лица, предоставляющего наследство. При несоблюдении указанных сроков возможно обратиться в суд с иском для возобновления временных рамок.

Документ о праве на земельный пай является основанием, по которому пайщик может выделить свой участок в натуре, а указанная в данном документе доля участка позволяет кадастровому работнику вычислить площадь образуемого участка и определить его границы.

При оформлении земельного пая как недвижимого имущества следует опираться на земельное и гражданское законодательство. В особенности взять в учет то, что предназначением данной земли является ведение на нем сельского хозяйства.

Предмет имущества получился специфическим, в силу того, что паи не выделили из единого аграрного массива. Следовательно, собственники не имели возможности отделить свою землю от земли своих соседей. Если разбираться глубже, то пай не является землей, пай – это право на землю.

Граждане, являющиеся тружениками в сельском кооперативе, при бывшем СССР получали в безвозмездное пользование земельные паи. Сейчас многих владельцев таких наделов интересует вопрос: «Как оформить земельный пай в собственность?». Попробуем ответить на него в нашей статье, воспользовавшись нормами и правилами, прописанными в действующем законодательстве.

Договор паенакопительного участия в долевом строительстве

Прочитав несколько раз статью 17 закона 214-ФЗ, нормами которой установлено требование о государственной регистрации ДДУ, я не смог найти какое-либо, хотя бы косвенное, подтверждение этой мысли жалобщиков. Чем им не понравилась государственная регистрация ДДУ? — не понятно.

Показательно в этой связи уже состоявшееся довольно давно и воспроизведенное в Определении редуцирование организационно-имущественного договора о создании жилищно-строительного кооператива или договора об участии в ЖСК до некоего договора паенакопления. Все участие пайщика в деятельности кооператива исчерпывается передачей денег.

Коллегия отметила, что закон «Об участии в долевом строительстве…» — это не закон о договорах, известных под аббревиатурой ДДУ, но вообще закон о том, как, когда и кем могут привлекаться денежные средства граждан для финансирования строительства жилых домов и прочих объектов. Этот вывод прямо следует из нормы частей 2 и 2.1 статьи 1 закона 214-ФЗ, который ограничивает способы привлечения денежных средств граждан для строительства жилья с последующей передачей им в собственность вновь созданных квартир только двумя схемами: путем заключения договоров участия в долевом строительстве и путем участия в ЖСК. Любые другие схемы или способы привлечения денежных средств граждан для финансирования строительства жилья являются незаконными.

Между пайщиком и жилищно-строительным кооперативом был заключен договор паенакопления, в соответствии с которым ЖСК принял на себя различные организационные обязанности, связанные с финансированием строительства многоквартирного дома. По окончании строительства кооператив был обязан передать жилое помещение (квартиру) в собственность пайщика. Пайщик же был обязан своевременно уплачивать паевые взносы.

Коллегия указала, что наименование договора, на основании которого реализуется схема участия гражданина собственными денежными средствами в финансировании строительства жилья в качестве «договора о паенакоплении» или «договора об участии в долевом строительстве» не имеет значения. Необходимо исследовать содержание документа на предмет выявления степени его корреляции с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…».

Земельные паи сельхозназначения по закону

Владение долей влечет за собой возможность получать доход от его использования, продажи, аренды, а также применения в качестве части уставного капитала предприятия. Имея свои особенности, земля дольщика является таким же имуществом, право на которое может быть завещано или передано в дар близким людям.

  • Оформить договор купли-продажи, переоформив пай на заинтересованное лицо или организацию (колхоз, фермерство, либо другому пайщику).
  • Передать землю в дар. В данном случае, не следует подменять дарственной договор купли-продажи, так как в противном случае пай будет отчужден без каких-либо обязательств по оплате со стороны нового собственника. Кроме того, выявление подмены ведет к привлечению ответственности.
  • Выделить пай в виде конкретного участка, либо в составе собственности части пайщиков. После выделения единоличной доли пайщик становится полноправным собственником.
  1. Для оформления купли-продажи, помимо самого договора и заявления с просьбой о переоформлении, потребуется подготовить для сделки следующие бумаги:
  • личные документы сторон сделки (оригиналы паспортов и ксерокопии);
  • заверенное нотариусом согласие на сделку второго супруга, если новый собственник или продавец находится в брачных отношениях;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • подтверждающие документы, свидетельствующие об уведомлении остальных дольщиков о планируемой продаже;
  • платежный документ, свидетельствующий об уплате пошлины.
  • подлинник и дубликат свидетельства о смерти предоставляющего наследство;
  • документация, являющаяся подтверждением наличия родственных связей с умершим (свидетельство о рождении, браке и т. д.);
  • дубликат постановления судебного органа об установлении родства с наследодателем;
  • при наличии завещания требуется заключение нотариуса, подтверждающее отсутствие поправок и приостановлений в документе наследодателем;
  • документ на паевой участок земли.
  • Труженики сельскохозяйственной сферы — земледельцы, агрономы, зоотехники, доярки, трактористы, комбайнеры;
  • Сотрудники здравоохранения, работающие в сельской (районной) местности;
  • Работники образовательного сектора — учителя сельских школ, библиотекари.
  1. Использование земельного пая в соответствии с правом собственности в собственных нуждах и целях.
  2. Возведение жилищных построений или выполнение любых работ на территории участка земли, который ему принадлежит.
  3. Проведение мелиоративных работ.
  4. Осуществление всех других прав по законодательству.
  • лицами, проживающими на селе на постоянной основе и владеющими наделом для целей цветоводства, садоводства и прочего;
  • заведениями учебного плана, где паевые участки используются в соответствующих целях;
  • жителями села, которые занимаются деятельностью коммерческого характера;
  • гражданами, занимающимися фермерским хозяйством;
  • организациями общественно-религиозного и коммерческого характера, кому пай нужен под ведение хозяйства (подсобного);
  • иностранные физ. и юр. лица, занимающиеся садоводством, огородничеством и прочей деятельностью и получающиеся прибыль.
  • продать земельный участок не смогут те, у кого не имеется российского гражданства, так как несмотря на принадлежность к частному лицу, он относится к наделу государства;
  • продать пай невозможно для пользования любым иначе, кроме как для сельского хозяйства, так как задача участка заключается в его развитии;
  • тот, кому решено продать землю сельскохозяйственного назначения, должен знать и уметь работать в этой сфере;
  • если в течение го одномесяца совладельцы, которые имеют преимущественное выкупное право, получив уведомление о данном намерении, не воспользуются им, то собственник, планы которого звучали, как «продам пай», вправе реализовать долю другим лицам;
  • региональные власти могут вернуть участок, если тот не используется по назначению. Период, сколько длится неисполнение обязанности целевого использования, составляет три года.
Читайте также:  Какие льготы у предпенсионеров с 2021 в ленобласти проезд в общественном транспорте если есть звание федеральный ветеран труда

При появлении в стране института частной собственности, бывшие совхозы были расформированы и земля, на которых они находились была распределена между их работниками. Каждый из них получил равную долю и свидетельство о праве, если подал до 01.01.1993 года соответствующее заявление. Вышедший позже Федеральный закон № 101, посвященный обороту земель, разъясняет можно ли продать земельный пай, и что для этого нужно.

Далее проводится проверка всех актов, а также наличия иных наследников. В случае ее прохождения правопреемнику выдается свидетельство о возможности наследовать указанную землю. По истечению определенного времени, новый владелец может приступить к оформлению права собственности.

  • общая площадь участка. Основной показатель для любых сделок с недвижимостью и землей;
  • местоположение хозяйственного надела. Учитывается близость его к населенным пунктам, водоемам и т.д.;
  • нынешнее состояние участка — обрабатывается он или нет. Если используется, то как, и т.д.;
  • качество почв. Изначально земельные паи всегда относятся к бывшим совхозам, а значит использовалась земля либо под пастбище, либо под посев. Это может быть выражено в т.н. баллогектарах, которые присваиваются паю при его выделении из общего надела;
  • возможность и целесообразность проводить на участке жилищное строительство.

Пока идет строительство, вы продолжаете платить паи, а следовательно стоимость квартиры увеличивается и может быть намного больше, чем заявлена изначально. Я встречал живой пример этому и со стороны неприятно было наблюдать за тем, как пайщик был вынужден платить в ожидании конца бесконечной стройки, а стоимость квартиры все росла и росла..

Перед переуступкой пая вы должны понимать следующее, что абсолютно весь положительный исход покупки вами квартиры зависит от правления жилищно-строительного кооператива. От правильности вашего выбора будет зависеть успех предприятия. Окажись организаторы мошенниками и деньги вы потеряете, ни один суд вам не поможет.

Если вы просто подпишите договор переуступки пая в ЖСК без одобрения общего собрания кооператива (без соответствующего протокола собрания) — этот договор будет просто филькиной грамотой. Сам договор не является основанием для исключения бывшего члена ЖСК и включения нового, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Для исключения главного риска — потери денег, необходимо тщательно выбирать ЖСК и застройщика, который реализует квартиры по этой схеме. Смотрите на его репутацию, разговаривайте с теми, кто уже приобрел у него квартиры. А лучше прочтите статью «Как выбрать застройщика».

Условие об удержании 20% от цены договора может быть применено только в том случае, если договор расторгается по инициативе или по вине пайщика при отсутствии вины со стороны застройщика. В случае, если застройщик нарушил условия договора, перенес сроки, и Вы эти изменения не согласовали, то денежные средства подлежат возврату в полном объеме.

Если в тексте договора паевого взноса есть условие об удержании 20% суммы от внесенных денежных средств при расторжении договора пайщиком, и пайщик под этим подписался, то так тому и быть. В данном случае оснований для требований возврата полной суммы внесенных средств у Вас нет. Наличие ипотеки здесь роли не играет.

Порядок возврата паевого взноса должен быть определен уставом ЖСК. При этом уставом ЖСК не может быть предусмотрен срок возврата, превышающий 2 месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива. Если же кооператив не возвращает сумму внесенного пая, Вы может попробовать вернуть эту сумму через суд. Также Вы вправе требовать уплаты процентов за пользование денежными средствами с того момента, когда ЖСК будет обязан вернуть Вам денежные средства в размере внесенной части пая.

Одним из невыгодных для пайщиков условий при схеме ЖСК является как раз удержание штрафа при расторжении договора. Условия расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств определяются уставом кооператива, повлиять на содержание которого пайщики не могут. Мало того, цена договора также не является окончательной и за время строительства может быть неоднократно изменена застройщиком в одностороннем порядке.

Привлечение средств граждан на строительство многоквартирного жилья путем создания кооператива и заключения договоров паевых взносов действительно допускается законом, в том числе и знаменитым законом ФЗ-214 (п.3, ст. 1, ФЗ-214). Но именно в этом пункте говорится о том, что деятельность этих кооперативов регулируется отдельными законами. Это значит, что те защитные функции, которые обеспечивает ФЗ-214, применительно к договорам долевого участия (ДДУ), не применяются к договорам паенакопления, которые заключают в жилищных кооперативах.

Оформление паевых земель сельхозназначения в собственность

Для того чтобы оформить земельный пай в собственность необходимо соблюсти все нюансы данной процедуры, так как это процесс довольно длительный и трудоемкий. Согласно статье 1 ФЗ-101 земельным паем является участок земли (доля), находящийся в праве общей собственности земель сельскохозяйственного назначения. Пай (доля) не выделяется в отдельный участок, но в праве на собственность указывается его конкретный размер (га.).

Оформление кадастрового паспорта потребует оплаты госпошлины. Для простых граждан ее сумма составляет 200 рублей.
Сдаче документов на оформление кадастрового паспорта должна предшествовать процедура межевания. Как уже говорилось выше, подобные услуги на платной основе предоставляют лицензированные геодезические компании. Стоимость плана межевания варьируется в пределах от 5 до 10 тыс. рублей. Она зависит от целого ряда индивидуальных факторов.
Выбор геодезических компаний достаточно обширен. Каждая предлагает свои условия сотрудничества, цены и сроки предоставления услуги. Определившись с выбором, собственник пая должен посетить офис компании, предоставив документы на землю и написав заявление. [1]

Через 6 месяцев наследнику на руки выдадут справку, подтверждающую его право на наследование. С ней и документацией на земельный пай, необходимо обратится в Росреестр для дальнейшего оформления права собственности. Стоимость процедуры составит 2 тыс. рублей.

Как правило, получить акт не составляет труда. Владелец должен обратится лично в администрацию, написав заявление с просьбой передать пай в частную собственность. Если местная администрация не пойдет на встречу, т.е. даст официальный отказ, держатель земли вправе обратится в суд.
Поскольку земельные паи выдавались еще при СССР, многие собственники потеряли документы пайщика. Это говорит о невозможности оформления земли в Росреестре. В таких ситуациях также возможно обращение в администрацию для выдачи дубликата необходимого документа или в суд.
В том случае, если документы будут сданы в Росреестр и пройдут проверку, через несколько недель владельцу на руки выдадут свидетельство о праве собственности.

Если будет установлено, что земля используется не по назначению, официально не зарегистрирована с юридической стороны либо имеются другие неполадки, связанные с эксплуатацией паевого участка, то российские законы предусматривают изъятие указанных наделов государством.

Формально договоры об участии в жилищном кооперативе не охраняются законом о защите прав потребителей. Но Смольнинский районный суд Петербурга вынес 25 ноября 2020 года определение, в котором впервые условия закона о ЗПП были применены к договору с ЖСК.

В жилищно-строительном кооперативе процесс оформления сделки осуществляется совершенно другим образом. С покупателем квартиры заключается договор о принятии покупателя в кооператив, а затем договор пая, в котором прописаны сумма пая, сроки его внесения, а также порядок принятия решений в кооперативе. После этого договор регистрируется в налоговой инспекции, затем вы вправе уже оплачивать пай. Нельзя сказать, что в данном случае возможны двойные продажи, здесь при регистрации договора инспектор проверяет на наличие собственников на эту квартиру, но при таком заключении договора вероятность двойной продажи выше, чем при ДДУ.

Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.

Согласно 214-ФЗ договор долевого участия требует обязательной регистрации в органах Росреестра (регистрационной палате по учету недвижимости и сделок с ней), при этом заключить такой договор застройщик вправе только получения всей разрешительной документации на строительство дома. К тому же, 214-ФЗ регламентирует порядок регистрации покупки квартиры в новостройке, а именно, сначала заключается договор, затем он регистрируется в органах юстиции, и только после этого покупатель оплачивает стоимость квартиры застройщику. В этом случае закон выступает на стороне покупателя, защищая его от двойных продаж.

  1. Подав пакет документов через МФЦ, специалист, получивший их в отделе Росреестра, то есть регистратор, как правило, с вами связывается и вы можете сами взять на контроль данный вопрос, ведь у каждой государственной услуги есть свои определенные сроки – 30 календарных дней.
  2. По окончании данного периода времени вы можете получить положительный ответ или мотивированный отказ по причине, например, неполного пакета документов, неправильно поданных бумаг.
  3. Если вы нанимаете юриста для оформления вашей квартиры, обязательно нужно выписать на него доверенность, заверенную нотариусом.

Договор купли-продажи в ЖСК, переуступка пая

Пай &#8212, определенный взнос за квартиру, строительством которой занимается жилищный кооператив. Это организация, которая образована с целью строительства жилого дома и передачи квартир в собственность в этом доме тем гражданам, которые состоят в данном кооперативе.

  • О сторонах и предмете сделки.
  • Права сторон.
  • Обязанности сторон.
  • Размер ежемесячных взносов, а также порядок и периодичность их внесения.
  • Ответственность в случае несоблюдения условий соглашения.
  • Случаи, предусматривающие аннулирование документа в одностороннем порядке.
  • Ситуации, когда можно подавать иск в судебные органы.
  • Реквизиты каждой из сторон.
  1. Паспорт продавца, а также покупателя.
  2. Документация от застройщика, которая подтверждает процесс строительства на законном основании. К ним относятся: разрешение на строительство, документы на участок земли, на котором строится дом, учредительная документация, выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП.
  3. Письменное разрешение на передачу пая от руководителя кооператива.
  4. Справка от строительной компании об отсутствии задолженности.
  5. Документы, подтверждающие членство в ЖСК, в том числе платежные бумаги, в которых указана вся оплата членских и вступительных взносов.
  6. Согласие на принятие нового пайщика в кооператив и акт приемки документов.
  7. Если первичный или вторичный покупатель состоят в браке, то необходимо согласие второго супруга/супруги, заверенное нотариально.
  8. Иные документы, которые могут быть запрошены в Росреестре.

В этом случае процедура регулируется законом (ФЗ &#8212, 214). Основываясь данным законом новый покупатель пая вправе требовать от строительной компании, а также кооператива предоставление квартиры в установленные сроки. При этом вместе с правами переходят и обязанности по выплате суммы за данный пай в полном размере.

Желательно отправлять его по почте заказной корреспонденцией, чтобы быть уверенным в его получении застройщиком. Уведомление о получении с подписью работника строительной компании необходимо сохранить на тот случай, если застройщик будет утверждать, что ему не сообщили о передаче пая.

Советы нотариуса: переуступка пая в ЖСК

А.К.: Ко мне вообще лучше с паем не ходить, потому что я пай очень не люблю, если так говорить фигурально. Хотя, конечно, с точки зрения совершения сделки, я не могу вам отказать в совершении нотариального действия. Если вы придете и скажете, что хотите заключить сделку по уступке пая, я вам как обычную гражданско-правовую сделку такую сделку должен заверить. Поэтому можете либо в простой письменной форме сделку заключить, либо, хотя требования к нотариальной форме не предусмотрено, обратиться к нотариусу и попросить удостоверить такой договор. Что там будет: договор купли-продажи пая или договору уступки, — надо на месте разбираться. Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции ЖСК об уступке такого пая и включении нового пайщика в состав членов. Хотя бы такое одобрение организации позволит вам минимизировать отказ во вступлении, а в случае не включения потребовать возмещения убытков. Пока судебной практики, чтобы ЖСК давал предварительное согласие, а потом отказался, я не видел.

А.К.: Распространены жилищный кооператив, жилищно-накопительный и жилищно-строительный кооперативы. Если у нас что-то и проявляется в плане привлечения денег от потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы. Потенциальные покупатели вступают в его члены, выплачивают вступительный взнос, текущие платежи, впоследствии по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая они приобретают в собственность объект недвижимости – квартиру, которую они изначально и намеревались приобрести, вступая в эту организацию. Схема приблизительно такая.

А.К.: А никто не знает, что это. Некий пай, некая субстанция. К каким правам этот пай относить с юридической точки зрения тоже не ясно ни в теории, ни в практике. Кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая, судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать. Там ничего непонятно толком, как вообще это всё регулируется. Теоретики рассуждают следующим образом. Кооператив — это организация, не связанная с ведением коммерческой деятельности. Прежде всего, его текущая деятельность направлена на удовлетворение интересов пайщиков. У лица, вступившего в кооператив, цели должны быть исключительно утилитарными, потребительскими, всё, что я делаю посредством вступления в эту организацию связано с отсутствием намерения получать прибыль, коммерческую выгоду. Условно говоря, я хочу купить квартиру, я вступил в члены, плачу текущие взносы, и больше меня, в принципе, как закон считает, ничего не должно интересовать. Уступка меня не должна интересовать, поскольку здесь есть коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т.д. Вступил в кооператив, выплатил пай и живи спокойно — смысл закона был такой. Конечно, он безумно дикий, на мой взгляд. Конечно, нужно учитывать ситуацию, что я вступил в кооператив, а впоследствии по каким-то причинам пай не могу оплачивать, финансовая составляющая моей жизни поменялась, и хочу этот пай передать. С точки зрения закона, видимо, я должен быть исключен из членов кооператива, и мне должны вернуть деньги, которые я внес на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы мне их вернуть. Если нет, то кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен со мной рассчитаться. Не могу ответить вопрос на этот конкретно, ничего непонятно.

А.К.: Главным документом в ЖСК является устав. В уставе должно быть указано, какие взаимоотношения должны быть между пайщиками, которые в кооперативе числятся. Императивное требование законно заключается в следующем. Чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников членов ЖСК. Иными словами, если я являюсь участником кооператива и решил вам уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, мы с вами какую-то гражданско-правовую сделку заключили, связанную с уступкой такого пая, потом пришли в этот кооператив, а там говорят, что не могут принять вас в члены. У них уже в связи выходом продавца из членов, т.е. меня, кто-то другой, кто уже является членом, решил приобрести эту квартиру. Здесь может быть огромное количество разных нюансов, связанных с этими уступками. В итого можно заплатить деньги за пай и не быть включенным в члены кооператива, судиться с ними потом, судиться с тем, у кого купили пай. Очень мутная история, на мой взгляд.

Сегодня большинство квартир на первичном рынке Петербурга продаются по договору долевого участия (ДДУ), но, по оценкам аналитиков, порядка 10% квартир реализуется по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Сегодняшний выпуск посвящен переуступке пая, в том числе в жилищно-строительном кооперативе.

Земельный пай

  • Низкий урожай, в результате чего ежегодный натуральный платеж может быть снижен администрацией.
  • Обязанность уплаты имущественных налогов.
  • Недобросовестные действия арендатора – занижение паевой оплаты, неисполнение обязательств, ненадлежащее обращение с землей.

Документ составляется в двух экземплярах – один остается в архиве сельсовета, другой передается инициатору мероприятия. Бумага хранится в сельсовете – любой заинтересованный может обратиться за ней в течение трех дней по прошествии голосования. Уполномоченное лицо выдает копию или выписку – за расходы по их печати уплачивает получатель.

С заменой колхозов на акционерные общества и другие современные формы собственности у пайщиков появилась возможность полноценно решать, что делать с долевым имуществом – возделывать самостоятельно, сдавать в аренду, продавать, дарить, передавать в наследство. Для того, чтобы не допустить ошибки, которые потом приведут к убыткам, важно разобраться в нюансах.

Зачастую, пай включают в уставной капитал заинтересованной организации (производственное предприятие, кооператив, акционерное общество), ведь первоначально выдел пая происходил в период преобразования советских хозяйств и организаций в коммерческие предприятия.

  • Территориально относится к сельским поселениям; предназначение наделов – сельскохозяйственное (выращивание злаковых, плодовых и прочих культур).
  • Цель его выдачи государством – организовать ставшими бесхозными земли после ликвидации коллективных хозяйств. Поскольку далеко не все были готовы организовать деятельность на нескольких гектарах земли, большинство колхозников начало сдавать свои доли в аренду современным акционерным обществам. Нередкими были случаи, когда люди практически теряли имущество – территории скупались у них за бесценок предпринимателями.
  • Выдавался только колхозникам – лица, не состоящие на работе в колхозных организациях, его не получали. К последним относятся, например, сельские врачи и медсестры, учителя в деревенских школах, работники детских садов, библиотекари и другие.
  • Является не землей, а правом на нее, поэтому не имеет технических характеристик (кадастрового номера, адреса, границ, площади). В физический объект свою долю можно перевести только после грамотно организованной процедуры выдела.
  • При выделе необходим учет имущественных интересов других пайщиков, поэтому в процессе нужно хорошо разбираться не только в терминологии, но и нюансах оформления.
  • Доля не может оставаться бесхозной. Она либо используется его собственником – пайщиком, либо сдается им в аренду местной организации, ранее бывшей колхозом или совхозом. В последнем случае дольщик получает прибыль в натуральном или денежном эквиваленте.
  • Паевые участки земли измеряются баллогектарами. Это относительная величина, которая позволяет иметь представление, какого размера отрезок можно получить при выделе, а также определяет арендную плату.

Оцените статью